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売るか貸すかお悩みの方(不動産活用)

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不動産活用の考え方とポイント

所有されている不動産は、そのままだと税金などのランニングコストがかかる資産です。しかし、最適な活用法が分かれば、現在よりも有益な資産へと生まれ変わります。こちらでは乙訓地域(向日市・長岡京市・大山崎町)で対応する「おとくに不動産売却センター」が、不動産活用の考え方とポイントについてご紹介します。

不動産活用の目的を明確にしよう

どうして不動産を活用するのか? その答えがはっきりしていることは、不動産活用において非常に重要です。以下から、不動産活用の目的をいくつかピックアップしてみましょう。

固定資産税や相続税などの節税

固定資産税や相続税などの節税

土地を更地や遊休地にしておくと、評価額の軽減措置が受けられず、税金が高いままになります。一方、居住系の賃貸物件などを建設すると固定資産税などが軽減され、毎年かかる税金が安くなるというメリットがあります。

また、土地の活用は相続税対策としても有用です。たとえば土地活用の借入は債務控除が可能です。さらに、賃貸物件であれば貸家建付地の評価減として扱われ、資産評価額が下がります。そのまま所有しているだけでは最高55%もの高税が課せられる相続税ですが、こうした工夫で大きな節税が可能です。

老後の私的年金や生命保険の代わりに

老後の私的年金や生命保険の代わりに

所有する土地にアパートやマンションなどの賃貸物件を建設することで、安定的な収入を得ようとする目的です。とくに、老後の生活を豊かにするという意味で私的年金として土地活用を行う方が多い傾向にあります。

なお、アパートやマンションの購入には、ローンを使うことがほとんどです。この際には団体信用生命保険への加入が条件となるケースが多く、購入者の死亡時や高度障害になった際には、本人に代わって生命保険会社がローン残債を支払います。その意味で、保険代わりとして不動産を活用される方もいらっしゃいます。

賃貸経営による収入

賃貸経営による収入

より積極的な収入を得るために、賃貸経営にチャレンジしようという目的もあります。ここでは、自身が主体となり賃貸物件について考えていくことになります。

なお、チャレンジという意味での賃貸経営には、建築士や管理会社、建設会社、税理士など、さまざまな人との協業があります。通常では出会えない人々との出会いは人生における深みにもつながるでしょう。もちろん、安定的な収益を得られることが第一ではありますが、こうした副次的なメリットにも注目です。

先代から受け継いだ不動産を守る

先代から受け継いだ不動産を守る

先祖代々の土地を守るために、活用を考えるというのもひとつの方法です。土地はただ所有しているだけではコストばかりがかさみます。すると、相続した次代にも負担を強いる結果となってしまうでしょう。

節税や賃貸収入などによって維持のためのコストを最小限に抑えることは、積極的な防御策です。そしてそれは、現在の豊かな生活を与えてくれた先代に対する感謝の気持ちの表現にもなると言えるでしょう。

賃貸物件建設による社会貢献

賃貸物件建設による社会貢献

賃貸物件の建設にはさまざまな人の仕事を生み出します。そして、その物件を借りる人にとっての「生活の場」を創出します。また、入居者が増えれば、そのエリアの自治体にとっては税収アップにもつながるでしょう。さらに、地域の活性化にもつながるはずです。

このように、賃貸物件建設は個人的な目的だけでなく、社会貢献という意味合いも含んだ取り組みです。土地をただ空き地にしているだけでは得られない効果と言えるでしょう。

土地活用の種類はさまざま

単に賃貸物件を建てるだけが土地活用ではありません。土地活用のより具体的な種類についても考えていきましょう。

更地+設備

更地+設備

駐車場やバイクパーキング、資材置き場として貸地にする方法です。また、コンテナハウスを建て、それを倉庫にするといった活用法も近年では増えてきています。

この手法のメリットは初期投資がほとんどかからない点です。今後、別の目的で活用する予定があり、その“つなぎ”としてはじめるといったことも可能。ただし、更地として扱われるため、税制面での優遇はありません。節税や相続税対策には向かない方法と言えます。

貸地+借主の建物

貸地+借主の建物

建物所有を目的とした借地の場合は、借地件割合が認められるため土地の評価減につながります。そのため、土地を貸し出し、そこに第三者が建物を建てるといった方法も有用です。

なお、貸地の契約には種類があり、メリット・デメリットが異なります。たとえば定期借地件は確実に土地が返還されるものですが、税制上のメリットはあまり受けられません。契約関係については専門家へ相談をしたり、ご自身で勉強をされたりして、適切なものを選べるようにしましょう。

土地+賃貸物件の建物

土地+賃貸物件の建物

自身の土地に自身の賃貸物件を建築するというポピュラーな手法です。アパートやマンション、貸しビル、貸店舗などの種類が考えられます。

なお、居住用の建物の場合には、住宅用地に課税標準の特例が認められ、固定資産税と都市計画税が減税になります。さらに、1戸当たりが200m2以下の住宅用地は小規模住宅用地の特例が適用されます。この場合、固定資産税は最大で1/6に。都市計画税についても1/3まで軽減が期待できます。

不動産経営の物件管理

委託管理

委託管理

不動産管理会社に賃貸物件の管理を委託する方法です。入居者の募集から審査、家賃回収、清掃、退居時の清掃や手続きまでを一括で請け負ってくれます。サラリーマンなど、忙しくて自身で管理ができない大家様が選ぶ方法です。なお、家賃収入についてはすべて大家様のものとなりますが、空室リスクについては自身の責任となることが注意点です。

サブリース契約(一括借り上げ)

サブリース契約(一括借り上げ)

委託管理同様、普段から忙しい方におすすめの方法です。管理会社が賃貸物件を管理するのは同じ。それに加え、部屋のすべてを管理会社が一括借り上げするのが特徴です。メリットは空室や入居率に関係なく、一定額の家賃収入が大家様に入るという点です。つまり、入居については保証がなされます。ただし、家賃が保証されるわけではありません。場合によっては、満室であっても本来の家賃より収入が少なくなる可能性があります。

自主管理

自主管理

大家様としての業務を専任で行う方向けの方法です。なかでも、物件を複数等所有されている方におすすめと言えるでしょう。賃貸物件の管理をすべて自分で行うため、管理料を削減できます。一方、手間がかかるのはもちろん、不動産や賃貸業、リフォームに関わる専門的な知識が求められます。経験がない状態ではじめるのは難しいため、もしも自主管理をお考えであれば、勉強なども含め、計画性が大切になります。