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ローンの返済に悩んでいる方(任意売却)

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任意売却について

住宅ローンの支払いや滞納でお悩みの方は、できるだけ早く任意売却をご検討ください。一度でも所有される不動産が競売にかけられてしまうと、ご自身の意思に関係なく不利な条件での売却が進められてしまいます。以下からは乙訓地域(向日市・長岡京市・大山崎町)で対応する「おとくに不動産売却センター」が、任意売却の基礎知識についてご紹介します。

任意売却とは?

任意売却とは?

本来、住宅ローンが滞納となってしまった不動産は、金融機関が抵当権の下に裁判所で競売の手続きを進めます。一方、任意売却になると、住宅ローンの返済ができていない状態であっても、競売ではなく不動産業者を介した一般市場で売り出せるようになります。

なお、住宅の価値が住宅ローンの残額以下となるオーバーローンの状態では、住宅の売却を債務者の意思では決められません。ただし、任意売却の専門家が金融機関などと交渉することで、抵当権をはずし時価での売却が化のうになります。債権者側にとってもより多くの資金回収が見込めるため、双方にとってメリットのある手法と言えます。

任意売却と競売の比較

  任意売却 競売
売買価格 市場相場に近い価格で売却が可能。残債を大きく減らせる。 裁判所が売却基準価格(市場相場の7割程度)を決定するが、入札はその20%を下回る額から可能。結果、かなり低い入札額となる可能性も大きく、残債も残ってしまう。
余剰金 債権者との交渉次第ではあるものの、合意が得られれば、売却代金の余剰金を引っ越しし資金や生活資金として手元に残せる可能性があります。 すべての売却代金は債権者への支払いに充てられます。手元に余剰金が残ることはありません。また、強制退去となれば、引っ越し費用の捻出すら叶いません。
引っ越し時期
引っ越し先
基本的に強制退去はなく、売り主様側の希望がある程度まで考慮されます。また、不動産会社のなかには引っ越しの手伝いをしてくれるところもあります。 落札者の都合次第では、強制退去(立ち退き)が求められる場合もあります。また、すぐに立ち退かない場合は、不法侵入罪を問われてしまう可能性もあります。
残債務 債権者との話し合いによって、無理のない返済計画が実現可能です。少しずつ返していけるので、新生活にも余裕が持てるでしょう。なお、交渉を代行できる弁護士や司法書士もご紹介できます。 たとえ競売で不動産を売ったとしても、残債には支払い義務が残ります。また、返済方法に関する交渉もできないため、返済方法については債務者本人がなんとかしなくてはなりません。
プライバシーの保護 ご希望にもよりますが、基本的には秘密厳守で売却が進められます。そのため、任意売却後に同エリアで新居を構えても問題ありません。 競売物件とて売り出されれば、新聞やチラシ、インターネットに情報が掲載されてしまいます。そのため、ご近所の方に知られてしまうことも。プライバシーの保護については難しいと言わざるをえません。
生活再建 不動産は失ってしまったものの、生活再建のための材料はある程度揃えられるので、前向きな気持ちで新生活の準備に打ち込めます。 先行きの見えなさや日々のストレスからか、心理的に負担が大きくなります。どんなことも、前向きに準備ができません。

任意売却が可能な期間

滞納の時期 状況 任意売却の可否
ローン滞納前 住宅ローンの支払い自体はできているものの、“何とか”といった状況。早めの対策が必要です。
ローン滞納3カ月以内 ローン滞納後、金融機関から督促状や一括弁済通知が届きます。このまま放置すると、競売にかけられます。
ローン滞納4カ月以内 競売開始の通知が届きます。この後、4〜5カ月後には競売が開始されます。
ローン滞納5カ月まで以上 競売目前。裁判所から執行官が訪問し、調査が行われます。また、不動産関係者が出入りすることも。
それ以降 競売が開始されます。任意売却ができないだけでなく、強制退去も必要になります。 ×

任意売却の流れ

Step1.ご相談

住宅ローンの支払いでお困りの場合は、まず不動産会社へのご相談がおすすめです。競売がはじまる前に、早めの対応を心がけましょう。

Step2.現状把握

Step2.現状把握

不動産会社に債権者名や住宅ローン・修繕積立金・税金の滞納の有無、管理日や月々の返済額、残債額などをできるだけ細かく伝えましょう。これらの情報を基に、不動産会社からそれぞれのお客様にとってベストな提案がなされます。

Step3.不動産価格査定

不動産会社がお客様所有の不動産物件に対して価格査定を行います。その後、債権者へと売出価格が提示され、同意を得ます。

Step4.媒介契約の締結

Step4.媒介契約の締結

不動産会社と媒介契約を結びます。なお、任意売却の場合には専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約のいずれかの締結が基本となります。

Step5.債権者との交渉

担保権者である金融機関と不動産会社が個別に交渉を行い、販売価格などを決定していきます。

Step6.販売活動開始

Step6.販売活動開始

販売活動がスタートします。新聞やチラシ、インターネットに不動産物件情報を掲載し、購入希望者様を募ります。

Step7.買い主様の選定

購入希望者様に不動産物件を内見してもらうなどし、購入の意思を固めてもらいます。また、条件についての交渉も行います。

Step8.債権者の同意

Step8.債権者の同意

債権者に購入申込書と売買代金分配表を提出し、同意を求めます。なお、売買代金のなかには仲介手数料や抵当権抹消費用、管理費などの滞納やお客様の引っ越し費用が含まれています。

Step9.不動産売買契約

お客様と買い主様との間で不動産売買契約を締結します。ないお事前にお引き渡し時期などを協議した上での契約となります。

Step10.引っ越し

Step10.引っ越し

引き渡し前には引っ越しが必要です。不動産会社のなかには、新居の紹介や引っ越し業者の手配までもしてくれるところがあります。

Step11.売買代金の決済

抵当権や差し押さえが抹消された後は、契約内容に従って引き渡しが行われます。この際には、売買代金の支払いも行われます。