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不動産売却の基礎知識

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不動産売却に必要な知識と考え方

不動産売却においてもっとも重要なこと。それは、売り主様ご自身が正しい知識や考え方を身に着け、ご自身で意思決定をしていくことにあります。しかし、不動産売却とは多くの場合、人生のなかでも少ない経験となるでしょう。そこでこちらでは乙訓地域(向日市・長岡京市・大山崎町)で対応する「おとくに不動産売却センター」が、不動産売却の基礎知識について解説します。

不動産売却はこう考える

地域の不動産の相場はしっかりと調べておく

地域の不動産の相場はしっかりと調べておく

中古住宅や土地を探す人の多くは、ある程度地域を特定しています。同時に、そのエリアの相場に合わせた予算についても決めているものです。そのため。たとえ建物にどれだけ価値があったとして、相場よりも明らかに高額な物件はなかなか売れてくれません。

こうした事情を知らないまま査定額を提示されると、自分の所有する不動産の価値の低さにがっかりしてしまうこともあるでしょう。また、たとえそれが適正価格だったとしても、損をしたように気持ちになるかもしれません。大切なのは、査定の前に実勢価格(実際に取引のあった価格)を知ること。そして、最低額がそれに見合っているかをチェックすることです。

価格の基本的な考え方を把握しておく

価格の基本的な考え方を把握しておく

売出価格を検討する際には、不動産における価格の基本的な考え方について理解しておく必要があります。大前提として、不動産にはひとつとして同じものはありません。立地条件や建物自体の個別性次第で、大きく価格は異なるのだと考えましょう。また、取引時点における市場全体の動向によっても不動産の価値は変わります。このように、不動産の価値とは非常に流動的なものなのです。

さらに、不動産売却においては買い主様がいることが大前提です。そして、売り主様との間で合意がなされた時点ではじめて取引が成立します。売出価格はあくまでも提示額。本当の意味での売却価格は、この合意がなされてはじめて確定します。

自宅のよいところ、悪いところは把握しておこう

自宅のよいところ、悪いところは把握しておこう

思い入れの強い不動産であればあるほど、気持ち的に高い評価を期待してしまうものです。そして、ほとんどの売り主様にはこの傾向があります。しかし、これはあくまでも主観的な評価であり、買い主様目線に立つとその評価が必ずしも一致はしないことを覚えておきましょう。

大切なのは、ご自身の不動産をいったん冷静に見つめ直すことです。立地や利便性、広さ、間取り、築年数、設備など。それぞれの項目で、よいところと悪いところを書き出してみましょう。その上で、もしもご自身がこの家を買うならどこに注目するかを考えてみてください。

お客様からの関心度と販売期間

お客様からの関心度と販売期間

不動産市況がどんな状況であっても、販売期間が長期に渡ってしまえば、エンドユーザーからは「この物件はかなり前から掲載されている」や「売れ残り物件」と判断されてしまいます。
販売期間が経過するとともに「成約できる可能性がある価格」が下がってしまう恐れがあります。この時期に売却成功へと導くのは「スピード」です。

不動産売却時にかかる費用や税金

たとえばリサイクルショップに物を売った場合、売り手には売却額という収入しかありません。しかし、不動産売却の場合には、購入時と同じようにさまざまな経費がかかります。

なかでも代表的なものが仲介手数料です。これは仲介売却を行った際に発生する費用のことで、仲介業務を行い取引成立を成功に導いた不動産会社へ支払われる成功報酬です。また、不動産の種類や面積によって税金の納税額は変わります。譲渡タイミングによっても変化があるため、売却前にある程度確認しておかなければ、思わぬ出費になる可能性もあるでしょう。

不動産売却時にかかる費用
仲介手数料 仲介売却を依頼した不動産会社に対して支払う成功報酬。金額はそれぞれの不動産会社によって異なるが、法律によって上限が決められている。 登記費 住所や土地の所有権を公示するためには登記が必要であり、手続きには費用がかかる。「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」などがある。
抵当権抹消費用(該当者のみ) 住宅ローンを使って購入した不動産には、金融機関による抵当権が設置されている。売却時にはこれを抹消する必要があり、その手続きのために費用がかかる。 ローン返済費 不動産を売却する際には、購入時に借りたローンを全額へ返済する必要がある。なお、金融機関によってはこの際に繰り下げ返済事務手数料がかかる。
証明書発行費 印鑑証明書や住民票などの証明書交付にかかる費用。証明書は契約を結ぶ際に提出する必要がある。 引っ越し費・処分費 現居を売却する場合には、新居への引っ越し費用がかかる。また、家具や家電製品を廃棄するのであれば、その処分費も必要。
不動産売却時にかかる税金
印紙税 売買契約を締結した際の書類に貼り付ける印紙代。買い主様と売り主様が1通ずつ作るような場合は、それぞれに貼り付ける必要がある。金額は契約書の記載金額によって決められる。 登録免許税 不動産の所有権移転や住宅ローンに関する抵当権設定の登記にかかる税金。税額は登記の種類によって異なる。
住民税 売却価格が購入金額を上回るなど、不動産売却によって利益が出た際にはそれが所得とみなされ住民税が加算される。 消費税 建物を売却する際には消費税がかかる。ただし、土地については非課税となり、不要。※個人が売る場合は必要なし
仲介手数料とは

仲介売却を依頼された不動産会社は、販売活動などを行い購入希望者様を募り、その後条件交渉などを行って売買契約を成立へと結びつきます。ただし、ここで必要となる広告費などは特別なものを除いて不動産会社が負担します。しかし、このままでは不動産会社は赤字になってします。そのため、仲介手数料を得ることで、利益を確保します。

仲介手数料はあくまでも成功報酬です。そのため、売買契約が発生しなければ利益を得ることはできません。なお、商習慣として、仲介手数料の半額を売買契約時点で、残り半額は、引き渡し時に支払いが行われるのが一般的です。

仲介手数料は上限が定められている

仲介手数料の金額は不動産会社が自由に決められます。ただし、それではあまりに高額な仲介手数料を請求されるおそれもあるでしょう。そのため、宅地建物取引業法によって、仲介手数料には上限が決められています。

取引額 報酬額(税抜き)
〜200万円 5%
200万円〜400万円以下 4%+2万円
400万円〜 3%+6万円

なお、仲介手数料は消費税の課税対象です。そのため、上記に加えてその時々の消費税が加算されると覚えておきましょう。たとえば400万円の不動産売買で、実際にかかる仲介手数料は以下です。

(400万円(取引額) × 3% + 6万円) × 消費税(8%) = 19万4千400円

不動産会社をどのよう選ぶのか

査定額の根拠を教えてもらう

査定額の根拠を教えてもらう

一部の不動産会社のなかには、明らかに相場よりも高い査定額を提示してくるところがあります。売り主様としてはご自身の物件を高く評価してもらえたとうれしい気持ちになるかもしれませんが、実はこうした査定にはご注意。一般的に、相場より明らかに高い売出価格の物件はなかなか買い手が見つからないものです。そのため、長期的に売れ残ってしまった場合は、値引きも検討しなくてはならないでしょう。

不動産会社からすれば、まずは契約を取ることが重要です。その後、値引きをしたとしても、自社で仲介ができれば手数料で利益が得られます。しかし、売り主様からすれば期待値以下の売却となってしまうほか、市場に長く置かれてしまったため、不動産の旬が終わってします可能性もあるのです。

良心的な不動産会社を探す

良心的な不動産会社を探す

不動産会社は不動産売却における重要なパートナーです。さまざまな場面で頼みごとをするため、信頼の置ける相手でなくてはいけません。また、表面的に親切なだけではなく、売り主様の持つ不動産の資産価値やライフプランまでをしっかりと考えてくれる担当者である必要があります。

ただし、これを見分けるのは簡単ではありません。不動産会社のホームページに掲載されている理念やビジョンなどを確認するのはもちろん、実際の対応もチェックしましょう。そこで、本当の意味で「売り主様の立場に立ってくれているか?」を確認してください。

得意な事業はなにかしっかりと調べる

得意な事業はなにかしっかりと調べる

不動産会社の業務は多岐にわたります。しかし、すべての分野を得意とする会社はなかなかありません。そのため、不動産売却を依頼するのであれば、不動産売却を得意とする会社を探すのがおすすめです。

とはいえ、不動産会社がどの分野に力を入れているのかはパッと見では分かりません。そこでまずはホームページをチェックしてみましょう。賃貸や土地売買を前面に打ち出しているところについては、今回は見送るのが賢明です。一方、不動産売却に関するコンテンツが豊富で、かつこれまでの売買実績を掲載しているところであれば、不動産売却に関する豊富な経験があることが分かります。

査定で訪問したときに担当者をチェックする

査定で訪問したときに担当者をチェックする

査定を依頼した際は、不動産会社を見極めるチャンスです。はじめに、担当者の名刺に「宅地建物取引士」の記載があるかを見てみましょう。もし一人も有資格者がいない状態で査定に来ているようなら、その不動産会社は免許取得の努力を怠っていると評価されても仕方がありません。

次に、査定に来たスタッフが分かりやすくていねいな説明をしてくれるかもポイントです。不動産売却には専門用語が付きもの。それをただまくし立てて、強引に査定額だけを推し進めるような態度は感心できません。今後、説明を求めたときにも同じような対応が予想されますので、避けておきましょう。